Le bail réel solidaire (BRS) est un outil mal connu mais efficace qui permet de diminuer le coût des logements neufs pour les ménages aux revenus modestes et de la classe moyenne.
Face à une crise immobilière persistante, Nathalie Appéré, la maire socialiste de Rennes, semble avoir trouvé une solution adéquate. « Cette crise du logement est une véritable bombe sociale. Le marché seul ne peut pas suffire », a-t-elle affirmé sur les ondes de France Bleu Armorique. « Il est nécessaire de réguler et de proposer des solutions permettant de rendre les logements de nouveau abordables. Avec le bail réel solidaire, nous promettons de réaliser des logements accessibles. »
Mais qu'est-ce exactement que le bail réel solidaire (BRS) ? Peu entendu jusqu'à présent, ce mécanisme apparaît comme un levier puissant pour réduire le prix des logements neufs pour les ménages à revenus modestes et de la classe moyenne. Ce dispositif a déjà séduit plusieurs maires de grandes agglomérations telles que Rennes, Nantes et Paris, où des projets conséquents de construction de logements BRS ont été initiés.
Alors que le poids immobilier dans le budget des ménages ne cesse de s'accroître – représentant désormais 26 % des dépenses, constituant ainsi le plus gros poste – et que l'accès à la propriété devient de plus en plus ardu, ce dispositif suscite de nombreux espoirs.
Comment fonctionne ce mécanisme ? Le BRS dissocie le coût du logement de celui du terrain sur lequel il est construit. Concrètement, l'acheteur devient propriétaire uniquement du bâti à l'aide d'un crédit immobilier classique, tandis qu'il loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS) pour un loyer variant de 1 à 3 euros le mètre carré par mois. « Ce loyer permet de rembourser l'acquisition du terrain par l'OFS sur une durée de quatre-vingts ans, grâce à un prêt de la Caisse des Dépôts », explique Cécile Hagmann, directrice générale de La Coop Foncière Francilienne.
En outre, le BRS permet de bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu du taux normal de 20 %. « En cumulant la TVA réduite et le portage foncier, l'économie réalisée par rapport au prix habituel s'élève à environ 30 % », souligne Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta.
Dans les zones tendues où le coût du foncier pèse lourdement sur le prix des logements, les économies peuvent être encore plus conséquentes. La réduction peut varier entre 35 % et 49 % selon les territoires concernés et la manière dont le coût des terrains est intégré au prix global des logements.
Certaines localités où la fluctuation des prix du foncier est plus intense tirent parti plus efficacement du BRS pour rendre l'accession à la propriété plus accessible pour leurs résidents. Les disparités territoriales en matière de coût des terrains mettent en exergue l'importance du BRS dans l'équation globale de réduction du prix de l'immobilier.
Les programmes ambitieux adoptés par des villes comme Rennes, Nantes et Paris montrent une volonté politique d'augmenter considérablement le parc de logements accessibles à travers l'utilisation du BRS. Ces initiatives sont largement salutaires pour les habitants cherchant à acquérir un bien sans subir la pression des augmentations continues des prix. Grâce à ces mesures, les municipalités entendent soutenir l'accessibilité aux logements tout en modérant l'impulsion inflationniste des marchés locaux.
En proposant des logements neufs à des prix décents, les mairies contribuent à dynamiser leur tissu urbain et à créer une harmonie indispensable entre croissance démographique et infrastructures disponibles.
Les dispositifs comme le BRS nécessitent souvent des partenariats solides entre les institutions publiques et les acteurs privés. Le rôle de la Caisse des Dépôts est, à ce titre, fondamental pour assurer le financement des acquisitions foncières. Les prêts accordés par cet organisme garantissent la viabilité économique du modèle et sa capacité à s'insérer de manière pérenne dans le paysage immobilier.
La collaboration entre les collectivités locales et les OFS permet également de mutualiser les efforts en vue de proposer des logements qui répondent aux attentes et besoins croissants des habitants en termes de confort, de localisation et de coût.
Toutefois, le succès du BRS n'est pas sans défis. Garantir la longévité de ce système impose de s'assurer que les propriétaires conservent une flexibilité quant à la gestion de leur bien tout en honorant leurs contrats d'occupation du foncier. Une révision régulière des termes du BRS peut s'avérer nécessaire pour l'adapter aux changements législatifs et aux évolutions du marché.
Par ailleurs, il existe des préoccupations quant à l'impact potentiel du BRS sur la revente des propriétés et les effets sur leur valorisation. Ces aspects doivent être analysés minutieusement afin d'assurer qu'une solution temporaire ne se transforme pas en un obstacle à long terme pour les propriétaires.
En conclusion, le bail réel solidaire représente une avancée prometteuse face à la crise du logement actuelle. Sa capacité à réduire significativement le coût des logements neufs sans sacrifier la qualité est un atout majeur pour les villes et les régions où la pression immobilière est la plus forte. Cependant, une vigilance continue est requise pour veiller à sa mise en œuvre équilibrée et aux ajustements nécessaires en fonction des besoins des résidents.
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